Les Enjeux de l'Immobilier Tertiaire
Le plan bâtiment durable pour la période 2012/2020 prévoit un objectif de 25% de réduction
de la consommation énergétique des bâtiments.
Pour les gestionnaires de parc immobilier, cette approche implique, une véritable réflexion sur la manière dont doit être envisagée la gestion de la "facture énergétique" pour les bâtiments tant en matière de travaux neuf que de rénovation.
La nécessaire mise en conformité avec le futur décret d'application sur les modalités de réduction de cette facture énergétique va entraîner une série de travaux qu'il faudra inscrire au portefeuille des projets à mettre en oeuvre pour la première tranche en 2015/2016. Il sera nécessaire aussi d'établir une gestion des programmes pour maintenir le rythme et la cohérence des travaux à réaliser sur la totalité du parc.
Le mode d'emploi "vertueux"
Bien que ces détracteurs le voient comme une belle déclaration de principes, le plan bâtiment durable constitue un "fil rouge" essentiel pour la préparation du futur décret qui devrait intervenir selon toute vraisemblance à la fin 2014.
Au titre des mesures intéressantes, le plan évoque le "mode d'emploi vertueux". Sans qu'il soit possible avec certitude d'en définir le contenu précis, il semblerait que ce document (ou ensemble de documents) consistent à rassembler les informations relatives au suivi des travaux, au plan prévisionnel de réduction de la facture énergétique et aux mesures énergétiques de référence comme point de comparaison pour mesurer la progression de la réduction de la déperdition d'énergie lors des travaux qui auront lieu dans le futur.
Vers la carte d'identité digitale des bâtiments ?
Disposer des documents de construction du bâtiment (plan de masse, plan de coupe, de structure etc...) ainsi que de l'ensemble des documents contractuels est devenu insuffisant. En effet si on souhaite mesurer le coefficient énergétique du bâtiment et sa progression au fil des rénovation successive, il est essentiel de disposer des détails sur les matériaux employés et leur coefficient énergétiques, leur durée de vie et même jusqu'à la courbe énergétique de chacun en fonction de l'obsolescence du produit.
La technologie au secours de la réglementation.
Lorsque l'on sait que ce sont des milliers voire des millions de matériaux qui composent un bâtiment, il va falloir constituer de véritable "bibliothèque de documents par bâtiment" pour tout conserver en mémoire.
Aujourd'hui la technologie informatique permet de s'affranchir des contraintes matérielles de stockage et de classification des informations. Il est possible techniquement de relier un modèle 3D à une base de données qui contient et gère des millions d'informations. Chaque élément graphique du 3D est associés à des informations sur sa dénomination, sa composition, la teneur des éléments , ses côtes (longueur; largeur, hauteur épaisseur etc...) ainsi que son coefficient énergétique, sa durée de vie etc... Le B.I.M (Building Information Model) -Intégration des informations au modèle graphique 3D - offre une traçabilité du bâtiment nécessaire pour l'amélioration énergétique et facilite la gestion de sa maintenance.
Il devient urgent de créer la carte d'identité digitale des bâtiments.
Un investissement ...pas si conséquent !
La modélisation d'un bâtiment et le fait de répertorier l'ensemble des éléments qui le compose est une opération longue et coûteuse même si elle est nécessaire.
Comment essayer rationaliser cet investissement ?
La 4D vecteur de création de l'identité digitale des bâtiments.
C'est à l'occasion d'un acte de construction ou de rénovation qu'il va falloir "penser son projet" en 4D.
Comme vous le savez déjà, (voir notre article sur les principes de la 4D) relier un planning de
construction à un modèle 3D n'est possible qu'à la condition de disposer d'un modèle 3D. Or si les architectes utilisent la 3D pour vous présenter leur "maquette", il est nécessaire que ce travail soit réutilisé par le Bureau d'Etude Technique pour vérifier et optimiser la constructibilité de l'ouvrage. C'est à cette occasion que le Bureau va enrichir le modèle en y incluant les informations sur chaque éléments graphique. Le modèle va aussi passer entre les mains des différent corps techniques (comme les économistes de la construction). Dès lors, même si l'expression du phasage (4D) n'est qu'un élément de construction d'un bâtiment, il est celui qui cristallise tous les métiers de l'ingénierie de construction puisqu'il permet d'enrichir le modèle.
4D: l'approche gagnante de toutes les parties prenantes dans le domaine de la construction
Côté maître d'oeuvre, répondre à un appel d'offre en 4D c'est anticiper les besoins du maître d'ouvrage, c'est aussi valoriser la maquette non plus seulement comme un outil de travail mais comme un véritable livrable. Enfin c'est aussi la démonstration d'un facteur fort de différenciation sur le marché qui allie, technologie et professionnalisme.
Côté maître d'ouvrage, insérer au cahier des charges la 4D comme approche de conception de la construction d'un ouvrage c'est penser son projet de façon continue. La maquette devient le "continuum" des métiers du bâtiments.
Chaque corps de métiers inclut dans la maquette son savoir-faire dans un ensemble cohérent sans toucher à l'intégrité du modèle.
Et ce n'est que parce qu'on a besoin de construire et donc de phaser avec une technique existante sur le marché (la 4D) que la finalité du modèle devient protéiforme.
Investir sur la 4D et implémenter son processus au sein de votre organisation, c'est sécuriser le périmètre de vos constructions/rénovation tout en anticipant sur la nécessité de doter son parc d'une identité digitale qui deviendra à termes vitale pour se conformer à la réglementation.
La Rédaction
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